Оренда в умовах вірусної кризи

Автор: Катерина Бродська,керівник департаменту кримінального права та безпеки бізнесу, адвокат, к.ю.н.

Минуло 2 тижні карантину, а з ним минуло 2 тижні тотальної зупинки бізнесу України. Попереду – ще 4 тижніскладних рішень!

Нагадаємо, які обмеження встановлені законодавцем на період карантину (Постанови КМУ від 11.03.2020, 16.03.2020, 25.03.2020):

Заборонено до 24 квітня 2020 роботу суб’єктів господарювання, яка передбачає приймання відвідувачів, зокрема закладів громадського харчування (ресторанів, кафе тощо), торговельно-розважальних центрів, інших закладів розважальної діяльності, фітнес-центрів, закладів культури, торговельного і побутового обслуговування населення, крім:

торгівлі продуктами харчування, пальним, засобами гігієни, лікарськими засобами та виробами медичного призначення, ветеринарними препаратами, кормами, пестицидами та агрохімікатами, насінням і садивним матеріалом, засобами зв’язку за умови забезпечення відповідного персоналу засобами індивідуального захисту, а також дотримання відповідних санітарних та протиепідемічних заходів;
торговельної діяльності та діяльності з надання послуг громадського харчування із застосуванням адресної доставки замовлень за умови забезпечення відповідного персоналу засобами індивідуального захисту, а також дотримання відповідних санітарних та протиепідемічних заходів.

Враховуючи реалії обмежувальних заходів, більшість експертів зійшлися на думці, що криза в Україні при найоптимістичніших прогнозах триватиме до червня 2020 року. За таких умов настав час зваженого секвестру бюджету.

Одним з суттєвих видатків бюджету завжди є витрати по сплаті орендної плати.

З метою підтримки платників податків на період здійснення заходів, спрямованих на запобігання виникненню і поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19), Верховною Радою України (Закон України 533-IX від 17.03.2020), Київською міською радою (Рішення пленарного засідання від 25.03.2020) ухвалено наступне:

Не нараховується та не сплачується за період з 1 березня по 30 квітня 2020 року плата за землю (земельний податок та орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) за земельні ділянки, що перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, фізичних або юридичних осіб, та використовуються ними в господарській діяльності;
Об’єкти нежитлової нерухомості, які перебувають у власності фізичних або юридичних осіб, не є об’єктом оподаткування податком на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, відповідно до статті 266 цього Кодексу в період з 1 березня по 30 квітня 2020 року;
Розмір орендної плати за користування комунальним майном територіальної громади м. Києва зменшено на 50% з 11.03.2020 до 31.07.2020;
Розмір орендної плати за користування комунальним майном територіальної громади м. Києва,якщо об’єкт оренди не використовується взагалі через обмежувальні заходи, пов’язані із запобіганням поширенню Covid-19, в період з 11.03.2020 по 31.07.2020 складає 1 (одну гривню).

Таким чином, суб’єкт господарювання, який має у власності нерухоме майно та/або земельну ділянку, не нараховує та не сплачує впродовж березня-квітня 2020 ані податок на нерухоме мано, ані земельний податок/орендний платіж за земельну ділянку. Причому, платники податку мають право подати уточнюючу податкову декларацію, в якій відобразити зміни податкового зобов’язання зі сплати за землю/нерухоме майно за відповідні місяці.

Отже, власник нерухомого майна та/або земельної ділянки може спокійно «вивільнювати» кошти, заплановані на сплату податків за таке майно на наступні 2 місяці, подавши уточнюючу податкову декларацію.

Суб’єкт господарювання, який орендує майно комунальної власності територіальної громади м. Києва, має право або на 50% знижку на орендну плату протягом майже 5 місяців, або взагалі може сплачувати «умовну» гривню за оренду протягом вказаного періоду.

Письмове повідомлення про неможливість використання об’єкту оренди взагалі через обмежувальні заходи, пов’язані із запобіганням поширенню Covid-19, потрібно подати до КМР (КМДА) протягом 10 днів з дати набрання чинності Рішенням від 25.03.2020.

Що стосується орендарів нерухомого майна, належного суб’єктам господарювання, та суборендарів майна комунальної власності територіальної громади м. Києва, то обґрунтованим вбачається початок процедури погодження зменшення/звільнення від сплати орендної (суборендної) плати із контрагентом.

Вважаємо, що перемовини з приводу порядку та умов сплати орендних/суборендних платежів на даний час є більш доцільними, аніж розірвання договорів чи застосування судових процедур. Такі можливості залишаються завжди. Результати перемовин рекомендуємо оформлювати відповідними додатковими угодами до Договору оренди.

Що ж потрібно зробити, щоб розпочати перемовини із власником нерухомого майна/ орендарем майна комунальної власності територіальної громади м. Києва?

Перш за все, проаналізувати умови договору оренди/суборенди в частині форс-мажорних обставин.

Так, відповідно до уточнення ч. 2 ст. 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні», до форс-мажорних обставин віднині належить і карантин.

Отже, орендар/суборендар має право звернутися до ТПП України за сертифікатом про виникнення форс-мажорних обставин. Причому, прес-служба ТПП повідомила про: дистанційне прийняття пакетів документів, прийом заяв з мінімальним пакетом документів, можливість звернення до ТПП після карантину.

Одночасно із заявою про видачу сертифікату, до ТПП необхідно подавати копію договору, та докази неможливості використання об’єкту оренди (наприклад, якщо питання стосується оренди приміщення в ТРЦ – достатньо Наказу про тимчасове припинення діяльності на виконання вимог Постанов КМУ; якщо питання стосується інших приміщень – Наказу про переведення всіх працівників на дистанційну роботу на виконання рекомендацій ст. 2 Прикінцевих положень Закону України № 530-IX від 17.03.2020).

Водночас, у разі відсутності розпорядження на рівні держави, яке зобов’язує певне підприємство призупинити діяльність, «необґрунтоване» невикористання об’єкту оренди не може бути засвідчена ТПП як форс-мажор.

По-друге, скласти та спрямувати власникові нерухомого майна належним чином обґрунтованого листа щодо зменшеннярозміру орендних/суборендних платежівна період карантину, розстрочення/відстрочення таких платежів або взагалізвільнення від орендної/суборендної плати.

Разом із листом контрагентові можна направити проект Додаткової угоди до Договору оренди із запропонованими змінами в частині порядку та умов оплати за оренду майна.

Нормативно–правовим обґрунтуванням звернення щодо зменшення розміру орендних/суборендних платежів на період карантину, розстрочення/відстрочення таких платежів або звільнення від орендної/суборендної плати, є вимоги ст.762 Цивільного кодексу України та ст. 286 Господарського кодексу України.

Так, відповідно до ч. 4 ст. 762 ЦКУ – наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася; відповідно до ч. 6 ст. 762 ЦКУ – наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає; відповідно до ч. 2 ст. 286 ГКУ – орендар має право вимагати зменшення розміру орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, змінилися передбачені договором умови господарювання.

Вважаємо, що встановлена Постановами КМУ від 11.03.2020, 16.03.2020, 25.03.2020, заборона в період з 12 березня 2020 до 24 квітня 2020 роботи суб’єктів господарювання, яка передбачає приймання відвідувачів, є обставиною, за яку орендар/суборендар не відповідає, та через яку орендоване/суборендоване майно не може використовуватися орендарем/суборендарем.

На додаток, повідомляємо, що 30.03.2020 Верховна Рада Україна прийняла у другому читанні та в цілому законопроект № 3275 (https://biz.censor.net.ua/news/3185446/rada_osvobodila_arendatorov_ot_uplaty_arendnyh_platejeyi_na_vremya_karantina), нормами якого орендарі звільнені від сплати орендних платежів з 11.03.2020 на весь період карантину.

Після підписання законопроекту № 3275 Президентом України та його офіційної публікації/оприлюднення, стане можливим та доцільним використання вищевказаних норм під час листування чи перемовин з орендодавцем як додаткового обґрунтування звільнення від орендної/суборендної плати.

Звертаємо увагу, що обов’язок сплати комунальних платежів залишається чинним незалежно від категорії платника (власник нерухомого майна, орендар чи суборендар).

Адвокати ДЕГА професійно та в найкоротший термін нададуть весь комплекс послуг, спрямований на зменшення розміру орендних/суборендних платежів на період карантину, розстрочення/відстрочення таких платежів або звільнення від орендної/суборендної плати, в т.ч.:

щодо складання, оформлення та подання до КМР (КМДА) протягом 10 днів з дати набрання чинності Рішенням від 25.03.2020 письмового Повідомлення про неможливість використання об’єкту оренди взагалі через обмежувальні заходи, пов’язані із запобіганням поширенню Covid-19;
щодо належного аналізу норм договору оренди/суборенди нерухомого майна, в т.ч. в частині форс-мажорних обставин;
щодо складання, оформлення та подання до ТПП України пакету документів задля отримання сертифікату про виникнення форс-мажорних обставин;
щодо складання та подання обґрунтованого листа до контрагенту щодо зменшення розміру орендних/суборендних платежів на період карантину, розстрочення/відстрочення таких платежів або звільнення від орендної/суборендної плати;
щодо розробки Додаткової угоди до договору оренди/суборенди стосовно змін в частині порядку та умов оплати за оренду майна на період карантину;
щодо проведення медіаційних перемовин із контрагентом, спрямованих на зменшення розміру орендних/суборендних платежів на період карантину, розстрочення/відстрочення таких платежів або звільнення від орендної/суборендної плати;
щодо здійснення інших необхідних досудових процедур у господарських спорах, пов’язаних із виконанням договорів;
щодо консультування таврегулювання будь-яких інших ситуацій, які виникли завдяки обмежувальним заходам, пов’язаним із запобіганням поширенню Covid-19.

І пам’ятайте, карантин – це не назавжди, не піддавайтесь панічним настроям.