Аренда в условиях вирусного кризиса

Автор: Екатерина Бродская, руководитель департамента уголовного права и безопасности бизнеса, адвокат, к.ю.н.

Прошло 2 недели карантина, а с ним прошло 2 недели тотальной остановки бизнеса Украины. Впереди — еще 4 недели самых сложныскладних решений!

Напомним, ограничения установлены законодателем на период карантина (Постановления КМУ от 11.03.2020, 16.03.2020, 25.03.2020):

Запрещено к 24 апреля 2020 работу субъектов хозяйствования, которая предусматривает прием посетителей, в том числе предприятий общественного питания (ресторанов, кафе и т.п.), торгово-развлекательных центров, других учреждений развлекательной деятельности, фитнес-центров, учреждений культуры, торгового и бытового обслуживания населения, кроме:

  • торговли продуктами питания, топливом, средствами гигиены, лекарственными средствами и изделиями медицинского назначения, ветеринарными препаратами, кормами, пестицидами и агрохимикатами, семенами и посадочным материалом, средствами связи при условии обеспечения соответствующего персонала средствами индивидуальной защиты, а также соблюдения соответствующих санитарных и противоэпидемических мероприятий;
  • торговой деятельности и деятельности по предоставлению услуг общественного питания с адресной доставки заказов при условии обеспечения соответствующего персонала средствами индивидуальной защиты, а также соблюдения соответствующих санитарных и противоэпидемических мероприятий.

Учитывая реалии ограничительных мер, большинство экспертов сошлись во мнении, что кризис в Украине при самых оптимистических прогнозах продлится до июня 2020 года. При таких условиях пора взвешенного секвестра бюджета.

Одним из существенных расходов бюджета всегда являются  расходы по уплате арендной платы.

С целью поддержки налогоплательщиков на период осуществления мероприятий, направленных на предупреждение возникновения и распространения коронавируса (COVID-19), Верховной Радой Украины (Закон Украины 533-IX от 17.03.2020), Киевским городским советом (Решение пленарного заседания от 25.03.2020 ) принято следующее:

  • Не начисляется и не уплачивается за период с 1 марта по 30 апреля 2020 плата за землю (земельный налог и арендная плата за земельные участки государственной и коммунальной собственности) за земельные участки, находящиеся в собственности или пользовании, в том числе на условиях аренды, физических или юридических лиц, и используются ими в хозяйственной деятельности;
  • Объекты нежилой недвижимости, находящихся в собственности физических или юридических лиц, не являющихся объектом налогообложения налогом на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, в соответствии со статьей 266 настоящего Кодекса в период с 1 марта по 30 апреля 2020 года;
  • Размер арендной платы за пользование коммунальным имуществом территориальной общины в г. Киев уменьшена на 50% с 11.03.2020 до 31.07.2020;
  • Размер арендной платы за пользование коммунальным имуществом территориальной громады. Киева, если объект аренды не используется вообще через ограничительные меры, связанные с предотвращением распространения Covid-19 в период с 11.03.2020 по 31.07.2020 составляет 1 (одну гривну).

Таким образом, субъект хозяйствования, который имеет в собственности недвижимое имущество и / или земельный участок, не начисляет и не выплачивает в течение марта-апреля 2020 ни налог на недвижимое имущество, ни земельный налог / арендный платеж за земельный участок. Причем, налогоплательщики имеют право подать уточняющую налоговую декларацию, в которой отразить изменения налогового обязательства по уплате за землю / недвижимость за соответствующие месяцы.

Итак, владелец недвижимого имущества и / или земельного участка может спокойно «освобождать» средства, запланированные на уплату налогов за такое имущество на следующие 2 месяца, подав уточняющую налоговую декларацию.

Предприятие, арендует имущество коммунальной собственности территориальной громады г. Киев, вправе или на 50% скидку на арендную плату в течение почти 5 месяцев, или вообще может платить «условную» гривну за аренду в течение указанного периода.

Письменное сообщение о невозможности использования объекта аренды вообще через ограничительные меры, связанные с предотвращением распространения Covid-19, нужно подать в КГС (КГГА) в течение 10 дней с даты вступления в силу Решением от 25.03.2020.

Что касается арендаторов недвижимого имущества, принадлежащего субъектам хозяйствования, и субарендаторов имущества коммунальной собственности территориальной громады г. Киев, то обоснованным видится начало процедуры согласования уменьшение / освобождение от уплаты арендной (субарендной) платы с контрагентом.

Считаем, что переговоры по поводу порядка и условий уплаты арендных / арендных платежей в настоящее время более целесообразными, чем расторжения договоров или применения судебных процедур. Такие возможности остаются всегда. Результаты переговоров рекомендуем оформлять соответствующими дополнительными соглашениями к Договору аренды.

Что же нужно сделать, чтобы начать переговоры с владельцем недвижимого имущества / арендатором имущества коммунальной собственности территориальной громады г.. Киев?

 Прежде всего, проанализировать условия договора аренды / субаренды в части форс-мажорных обстоятельств.

 Так, согласно уточнения ч. 2 ст. 14-1 Закона Украины «О торгово-промышленных палатах в Украине», в форс-мажорных обстоятельствах отныне принадлежит и карантин.

Итак, арендатор / субарендатор имеет право обратиться в ТПП Украины по сертификату о возникновении форс-мажорных обстоятельств. Причем, пресс-служба ТПП сообщила о: дистанционное принятия пакетов документов, прием заявлений с минимальным пакетом документов, возможность обращения в ТПП после карантина.

Одновременно с заявлением о выдаче сертификата, в ТПП необходимо подавать копию договора, и доказательства невозможности использования объекта аренды (например, если вопрос касается аренды помещения в ТРЦ — достаточно Приказа о временном прекращении деятельности во исполнение требований Постановления КМУ; если вопрос касается других помещений — Приказа о переводе всех работников на дистанционную работу во исполнение рекомендаций ст. 2 Заключительных положений Закона Украины № 530-IX от 17.03.2020).

В то же время, в случае отсутствия распоряжения на уровне государства, которое обязывает определенное предприятие приостановить деятельность, «необоснованное» неиспользование объекта аренды не может быть удостоверена ТПП как форс-мажор.

Во-вторых, составить и направить владельцу недвижимого имущества должным образом обоснованного письма о уменьшения размера арендных / арендных платежей в  период карантина, рассрочки / отсрочки таких платежей или полного освобождения  от арендной / субарендной платы.

            Вместе с письмом контрагенту можно направить проект Дополнительного соглашения к Договору аренды с предложенными изменениями в части порядка и условий оплаты за аренду имущества.

            Нормативно-правовым обоснованием обращения по уменьшению размера арендных / арендных платежей на период карантина, рассрочки / отсрочки таких платежей или освобождения от арендной / субарендной платы, являются требования ст.762 Гражданского кодекса Украины и ст. 286 Хозяйственного кодекса Украины.

Так, согласно ч. 4 ст. 762 ГКУ — наниматель имеет право требовать уменьшения платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, возможность пользования имуществом существенно уменьшилась; в соответствии с ч. 6 ст. 762 ГКУ — наниматель освобождается от платы за все время, в течение которого имущество не могло быть использовано им в силу обстоятельств, за которые он не отвечает; в соответствии с ч. 2 ст. 286 ХКУ — арендатор имеет право требовать уменьшения размера арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, изменились предусмотренные договором условия хозяйствования.

Считаем, что установлена ​​Постановлениями КМУ от 11.03.2020, 16.03.2020, 25.03.2020, запрет в период с 12 марта 2020 до 24 апреля 2020 работы субъектов хозяйствования, которая предусматривает прием посетителей, является обстоятельством, за которое арендатор / субарендатор НЕ отвечает, и через которую арендованное / суборендоване имущество не может использоваться арендатором / субарендатором.

В дополнение сообщаем, что 30.03.2020 Верховная Рада Украины приняла во втором чтении и в целом законопроект № 3275 (https://biz.censor.net.ua/news/3185446/rada_osvobodila_arendatorov_ot_uplaty_arendnyh_platejeyi_na_vremya_karantina), нормами которого арендаторы освобождены от уплаты арендных платежей с 11.03.2020 на весь период карантина.

После подписания законопроекта № 3275 Президентом Украины и его официальной публикации / обнародования, станет возможным и целесообразным использование вышеуказанных норм при переписке или переговоров с арендодателем в качестве дополнительного обоснования освобождения от арендной / субарендной платы.

           Обращаем внимание, что обязанность уплаты коммунальных платежей остается в силе независимо от категории плательщика (владелец недвижимого имущества, арендатор или субарендатор).

Адвокаты ДЕГА ПАРТНЕРС профессионально и в кратчайшие сроки предоставят весь комплекс услуг, направленный на уменьшение размера арендных / арендных платежей на период карантина, рассрочки / отсрочки таких платежей или освобождения от арендной / субарендой платы, в т.ч :

  • по составлению, оформлению и подаче к КГС (КГГА) в течение 10 дней с даты вступления в силу Решением от 25.03.2020 письменного Сообщение о невозможности использования объекта аренды вообще через ограничительные меры, связанные с предотвращением распространения Covid-19;
  • по надлежащему анализа норм договора аренды / субаренды недвижимого имущества, в т.ч. в части форс-мажорных обстоятельств;
  • по составлению, оформлению и подаче в ТПП Украины пакета документов для получения сертификата о возникновении форс-мажорных обстоятельств;
  • по составлению и представлению обоснованного письма контрагенту по уменьшению размера арендных / арендных платежей на период карантина, рассрочки / отсрочки таких платежей или освобождения от арендной / субарендной платы;
  • по разработке Дополнительного соглашения к договору аренды / субаренды относительно изменений в части порядка и условий оплаты за аренду имущества на период карантина;
  • о проведении медиационных переговоров с контрагентом, направленных на уменьшение размера арендных / арендных платежей на период карантина, рассрочки / отсрочки таких платежей или освобождения от арендной / субарендой платы;
  • по осуществлению других необходимых досудебных процедур в хозяйственных спорах, связанных с исполнением договоров;
  • по консультированию и урегулированию любых других ситуаций, которые возникли благодаря ограничительным мерам, связанным с предотвращением распространения Covid-19.

И помните, карантин — это не навсегда, не поддавайтесь паническим настроениям.