Нерухоме майно, яке купують (чи то приватний будинок або ж квартира), проходить певний порядок юридичного оформлення. Цим офіційним документом є договір купівлі-продажу, який указує на передачу прав приватної власності від однієї сторони до іншої. Нотаріус зі свого боку належним чином оформлює правочин, який породжуватиме в майбутньому правові наслідки. У цій статті докладно розглянемо ключові аспекти, на які варто звернути увагу.
Предмет договору купівлі-продажу закон визнає істотною умовою для всіх видів договорів, ним може бути будь-яке майно, яке є у продавця на момент укладення договору, майнові права та “майбутні речі” (тобто майно, яке створить продавець у майбутньому). Звернемо увагу, що за своєю правовою характеристикою договір купівлі-продажу є консенсуальним, двостороннім (взаємним), відплатним.
Законодавець створив норму закону – стаття 203 Цивільного кодексу України (далі – ЦКУ), яка говорить про правомірність змісту правочину, дієздатність сторін, волевиявлення учасника та форми здійснення. У цивільному обороті нерухомості передбачено одну з основних гарантій законності та безпеки договору – належним чином проведення перевірки правового статусу сторін.
Договір купівлі-продажу складають особи, які мають цивільну дієздатність і наділені певними правами та обов’язками відповідно до статей 203, 215 ЦКУ.
Сторонами у правочині можуть бути як фізичні, так і юридичні особи. Розглянемо спершу фізичних осіб. Існують певні фактори під час укладення договору, які впливають на його дійсність: а саме належна цивільна дієздатність особи, відсутність правових обмежень та коректна ідентифікація особи, що має забезпечувати дотримання вимог цивільного та сімейного законодавства. Регулювання питань щодо повної, часткової, неповної дієздатності особи та цивільної дієздатності неповнолітньої особи регулюють статті 30 – 34 ЦКУ. Важливим фактором є те, що повна цивільна дієздатність особи настає з моменту укладення шлюбу до повноліття, праці за трудовим договором із шістнадцяти років, а також якщо неповнолітня особа стає матір’ю або батьком дитини.
Ідентифікація особи відбувається на підставі паспорта громадянина України або іншого документа, що посвідчує особу, а також реєстраційного номера облікової картки платника податків. Достовірність даних перевіряють шляхом їх візуального огляду – збігання (фотокартка з обличчям самої особи), звірки інформації з державними реєстрами, як-от Єдиний державний реєстр юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань (наказ Міністерства юстиції України від 09.02.2016 р. № 359/5), а за потреби – через офіційні запити до компетентних органів.
Окреме питання регулювання об’єкта правочину, що належить фізичній особі на праві спільної сумісної власності подружжя, закріплено в статті 65 Сімейного кодексу України, яка вимагає нотаріально посвідченої згоди другого з подружжя на укладення договору щодо спільного майна. Відсутність такої згоди може призвести до визнання правочину недійсним, а укладення під впливом обману – оспорюваним. У таких справах потрібно належним чином з’ясовувати сімейний стан особи та витребовувати відповідні підтвердні документи – свідоцтво про реєстрацію шлюбу, рішення суду про його розірвання або інші належні докази, які нададуть руху справі. Також не варто забувати про дітей подружжя, які можуть бути прописані в житловому будинку або квартирі. Їхні майнові права захищає держава, тож продавець повинен подбати про дозвіл на угоду від органів опіки та піклування.
Під час детальної перевірки всіх документів нотаріус укладає договір купівлі-продажу, який містить таку інформацію про об’єкт нерухомості: точна адреса розташування, опис, цільове призначення та кадастровий номер. Усю інформацію перевіряють через необхідні реєстри, зокрема через Державний реєстр майнових прав на нерухоме майно.
Досить часто права й інтереси фізичної особи захищає представник, який діє в межах наданих йому повноважень. Документи на підтвердження представництва – це нотаріально посвідчена довіреність із дійсним строком дії на момент подання документів до суду, змістом, який відповідає характеру правочину та обсягом повноважень.
Тепер перейдемо до другої категорії юридичних осіб у сфері укладення договорів купівлі-продажу нерухомості. Стаючи до виконання своїх завдань, нотаріус спершу повинен витребувати й проаналізувати документи, що визначають структуру управління та порядок прийняття рішень. Досить часто таким установчим документом є статут суб’єкта господарювання, у якому міститься найменування та вид виконавчого органу, порядок його формування, спосіб підписання документів (одноособово чи колегіально), наявність положень, які обмежують право керівника укладати певні правочини без погодження загальних зборів учасників або наглядової ради. А також з’ясовує, хто є керівником чи членом виконавчого органу, діяльність у якому складі – одноособово чи колегіально, який строк повноважень та чи наявні обмеження, установлені статутом. Іще один важливий документ, який потрібно проаналізувати, – це протокол (рішення) загальних зборів учасників або іншого уповноваженого органу. Він передбачає обсяг і строк цих повноважень, особу, якій надано право підпису, та чи діє вона від імені товариства, окреме положення про рішення згоди на укладення конкретного договору.
Трапляються випадки, коли з установчих документів може випливати, що правочин є значним. Значний правочин – це угода (договір), вартість предмета якої перевищує певний відсоток (зазвичай 50 % для товариств з обмеженою відповідальністю та 10 % для державних підприємств) вартості чистих активів компанії, що вимагає попереднього схвалення зборів учасників наглядової ради чи загальних зборів для захисту інтересів товариства від збиткових дій керівництва і може включати купівлю-продаж майна, отримання кредитів, заставу тощо. Метою є запобігання укладенню керівництвом угод, які можуть завдавати збитків компанії. Норми закону, які регулюють це питання, є стаття 44 Закону України “Про товариства з обмеженою та додатковою відповідальністю” та стаття 106 Закону України “Про акціонерні товариства”.
Розглянемо один з основних видів юридичних осіб у сфері господарювання в Україні. Із виникненням і розвитком ринкових відносин в Україні підприємство як єдиний майновий комплекс визнано об’єктом цивільних прав. У ст. 191 ЦКУ закріплено поняття підприємства – єдиний майновий комплекс, що використовується для здійснення підприємницької діяльності і визнається нерухомістю, є предметом договору його купівлі-продажу, щодо якого має бути досягнуто згоди контрагентів, метою договору є перенесення права власності на річ, яка є товаром, покупцеві. Відповідно до ч. 1 ст. 638 ЦКУ, щоб договір вважався укладеним та породжував у майбутньому правові наслідки, потрібно, щоби сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.
Від якості правового регулювання істотних умов значною мірою залежать стабільність та ефективність договірних відносин. Суть договору купівлі-продажу: одна сторона (продавець) передає або зобов’язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов’язується прийняти майно (товар), сплатити за нього певну грошову суму, як зазначено в статті 655 ЦКУ.
Договір купівлі-продажу підприємства, що належить приватному власнику (приватним власникам), можна охарактеризувати як договір, за яким продавець зобов’язується передати покупцеві підприємство як сферу діяльності, за винятком тих прав і обов’язків, які він не може передати іншим особам, якщо це передбачено договором, зобов’язується ввести покупця в зазначену сферу діяльності, утримуватись від конкуренції з покупцем у цій сфері, а покупець зобов’язується прийняти підприємство, єдиний майновий комплекс, оплатити його вартість, використовувати за призначенням.
За своєю природою підприємство має специфічний правовий режим як у статиці (відносини власності та речових прав), так і в динаміці (цивільний обіг), який впливає на зміст такого договору. І визнається нерухомістю як об’єкт цивільних прав та обов’язків. Також особливістю договору продажу підприємства є те, що крім нерухомості, що перебуває у складі підприємства, покупець отримує від продавця комерційну інформацію, ділову репутацію та ділові зв’язки продавця, тоді як продавець накопичував їх протягом багатьох років під час своєї підприємницької діяльності.
Є кілька типів нерухомості, яку не можна продати і відповідно не можна укласти на неї договір купівлі-продажу:
Щоб укласти договір купівлі-продажу успішно, важливо переконатися, що нерухомість не належить до вищезазначеного списку і власники майна мають усі необхідні документи.
Верховний Суд у правовій позиції у постанові від 24.02.2025 р. у справі № 504/3085/20 висловився щодо укладення договору купівлі-продажу в ситуації, коли від імені продавця діє представник, а покупець з іншої сторони діє як родич представника продавця. Виник спір щодо зловмисної домовленості представника з покупцем, його навмисного умислу, так званої домовленості сторін оспорюваного договору для переслідування власних інтересів всупереч інтересам продавця.
І дійшов такого висновку в цій справі: неотримання продавцем грошових коштів за договором купівлі-продажу, укладеним продавцем, від імені якого діяв представник, не свідчить про недійсність договору, оскільки невиконання чи неналежне виконання зобов’язань, що виникли на підставі оспорюваного договору, не є підставою для визнання його недійсним.
Ще одна справа № 754/18852/21, яку розглянув Касаційний цивільний суд Верховного Суду у постанові від 12 квітня 2023 року за позовом ПАТ “Дніпрозв’язок” до ТОВ “Тененсі Груп” про визнання недійсним договору купівлі-продажу та скасування державної реєстрації, у якій зазначив таке.
Кредитор, право вимоги якого виникло пізніше, навіть у разі, якщо його право вимоги “підкорене” умові чи строку, може оспорювати фраудаторні оплатні договори. У фраудаторному оплатному договорі контрагентом боржника може бути інший його кредитор, право вимоги якого виникло раніше. Відповідно, у такому разі фраудаторний договір вчиняється боржником для уникнення чи унеможливлення сплати боргу (коштів, збитків, шкоди), а його контрагентом (іншим кредитором) – для створення переваг одного кредитора перед іншим, що очевидно нерозумно та відбувається всупереч принципу добросовісності.
З обставин справи попередніх інстанцій відомо, що в суді першої інстанції ПАТ “Дніпрозв’язок” не заперечувала обізнаності про наявність боргу на момент вчинення оспорюваного договору купівлі-продажу; у відзиві на позов ПАТ “Дніпрозв’язок” вказувало про те, що ПАТ “Дніпрозв’язок” була кредитором ТОВ “Тененсі Груп” та рішенням суду стягнуто з ТОВ “Тененсі Груп” на користь ПАТ “Дніпрозв’язок” заборгованість за Договором позики.
Апеляційний суд указаних обставин не перевірив, а тому зробив передчасний висновок про відмову в задоволенні позовної вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлового приміщення, укладеного між ТОВ “Тененсі Груп” та ПАТ “Дніпрозв’язок” (громадський будинок літ. “К”). Апеляційний суд не врахував, що: приватно-правовий інструментарій (зокрема вчинення фраудаторного договору) не повинен використовуватися учасниками цивільного обороту для уникнення чи унеможливлення сплати боргу (коштів, збитків, шкоди) або виконання судового рішення про стягнення боргу (коштів, збитків, шкоди), що набрало законної сили; застосування конструкції “фраудаторності” в разі оплатного цивільно-правового договору має певну специфіку, яка проявляється в обставинах, що дають змогу кваліфікувати оплатний договір як такий, що вчинений на шкоду кредитору. До таких обставин, зокрема, належать: момент укладення договору; контрагент, з яким боржник вчиняє оспорюваний договір (наприклад, родич боржника, пасинок боржника, пов’язана чи афілійована юридична особа); ціна (ринкова/неринкова); наявність/відсутність оплати ціни контрагентом боржника).
Отже, зважаючи на все вищезазначене, можна підсумувати, що договір купівлі-продажу нерухомості – це документ, за яким продавець передає або зобов’язується передати нерухомість у власність покупця, а покупець зі свого боку приймає або зобов’язується прийняти її та оплатити встановлену грошову суму.
Відповідно до статті 657 ЦКУ, договір купівлі-продажу нерухомості укладають виключно у письмовій формі, він підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню. Лише після цього відомості про нового власника вносять до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, укладає такий договір нотаріус.
Для того щоб договір купівлі-продажу нерухомості забезпечував максимальний захист сторін, він повинен містити вичерпний перелік важливих умов, до яких належать: предмет договору; інформація про сторони, їхні паспортні дані; реєстраційний номер облікової картки платника податків, а для юридичних осіб – повні реквізити; ціна і порядок розрахунків; терміни передачі майна; правові обтяження й обмеження, гарантії та відповідальність сторін.